【頒布時間】1995-6-16【標(biāo)題】鐵路清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價實(shí)施辦法【發(fā)文號】【失效時間】【頒布單位】鐵道部【法規(guī)來源】
【法規(guī)全文】
鐵路清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價實(shí)施辦法
1995年6月16日，鐵道部
第一條 鐵路國有企業(yè)和實(shí)行企業(yè)管理的事業(yè)單位（簡稱“企業(yè)、單位”）的土地估價工作，由鐵道部清產(chǎn)核資辦公室和土地管理辦公室共同組織實(shí)施。
第二條 各企業(yè)、單位要建立土地估價工作機(jī)構(gòu)，按系統(tǒng)分別組織進(jìn)行、各鐵路局［包括廣鐵（集團(tuán)）公司，以下同］按鐵路用地管理辦法和運(yùn)營宗地管理范圍組織所屬企業(yè)、單位進(jìn)行土地估價工作；鐵路工程、建筑、工業(yè)、物資、通號總公司及其他系統(tǒng)所屬企業(yè)、單位的土地估價工作，由各用地單位直接進(jìn)行估價。
第三條 對鐵路企業(yè)、單位進(jìn)行土地估價，原則上由參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位自行依據(jù)所在地土地管理部門制定并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)進(jìn)行。沒有土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系統(tǒng)的城鎮(zhèn)所在地的企業(yè)、單位、可以采用宗地地價直接評估法進(jìn)行。
第四條 鐵路土地估價結(jié)果按系統(tǒng)分別逐級匯總上報，由各級清產(chǎn)核資主管部門向部清產(chǎn)核資辦公室報送土地估價報告、土地估價結(jié)果申報表，辦理審批確認(rèn)手續(xù)。
第五條 鐵路土地估價工作的范圍是：凡1992－1994年已進(jìn)行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位，經(jīng)過全面土地清查，權(quán)屬、界限、面積等基本情況清楚和已取得國有土地使用權(quán)或領(lǐng)取了土地使用證的城鎮(zhèn)所在地的土地，應(yīng)進(jìn)行估價。
第六條 對于截止到1995年6月30日前尚未領(lǐng)到土地證的土地或因客觀原因暫未辦理土地登記的，可按企業(yè)、單位的申報數(shù)經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T出具臨時證明進(jìn)行土地估價；對于因特殊情況土地管理部門不能出具臨時證明的，企業(yè)、單位可按土地清查數(shù)進(jìn)行估價，待今后再作調(diào)整。
第七條 按照國家土地估價土地利用類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)和報表填報規(guī)定，鐵路用地中屬于估價范圍的土地按照用途劃分為：商業(yè)用地、工業(yè)（含倉儲）用地和其他用地。
一、商業(yè)用地。指除交通運(yùn)輸業(yè)、住宅之外，其他屬于第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)、單位用地。包括：商業(yè)、金融企業(yè)，對外營業(yè)食堂、汽車停車場、加油站、寫字樓、商品儲運(yùn)、旅行社、修理服務(wù)、游樂園、俱樂部、康樂設(shè)施、非職工公寓等，這類企業(yè)，單位的倉儲用地也劃屬商業(yè)用地，以及鐵路多經(jīng)、集經(jīng)企業(yè)、單位占用的經(jīng)營性土地等。
二、工業(yè)（含倉儲）用地。工業(yè)用地是指生產(chǎn)有形產(chǎn)品和企業(yè)用地，以及鐵路運(yùn)輸用地中站場界線外的運(yùn)營所屬的工業(yè)和副業(yè)用地。包括：工業(yè)生產(chǎn)、裝卸作業(yè)、車輛修理等生產(chǎn)、辦公及其他各項(xiàng)設(shè)施占用的土地等。倉儲用地包括物資儲備、物資儲運(yùn)用地，倉庫用地、油庫用地，易燃、易爆、有毒和危險品倉庫，以及中轉(zhuǎn)供應(yīng)、材料堆放場用地。
三、其他用地。上述商業(yè)用地、工業(yè)（含倉儲）用地，以及住宅用地所不包含的土地。包括：鐵路企業(yè)、單位的教育用地，公安、檢察院、法院等占用的土地，醫(yī)療衛(wèi)生用地，企業(yè)、單位托兒所、幼兒園，軍供站、兵站用地，以及上述商業(yè)、工業(yè)（含倉儲）用地所不包含的其他用地。
第八條 鐵路宗地使用有多個用途和多個使用主體的，在估價中首先應(yīng)按照不同的用途進(jìn)行劃分、確定一宗地中屬于估價和不進(jìn)行估價土地的數(shù)量。宗地用途的劃分、使用單位、占用的時間和地籍的測量由所在單位土地管理部門負(fù)責(zé)。
第九條 鐵路土地估價工作，除執(zhí)行財(cái)政部、國家土地管理局和國家國有資產(chǎn)管理局《清產(chǎn)核資中土地估價實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定外，參照《鐵路用地管理辦法》，決定對鐵路基礎(chǔ)設(shè)施占用的土地暫不進(jìn)行估價，并補(bǔ)充規(guī)定如下：
鐵路基礎(chǔ)設(shè)施占用的土地，主要是指直接為鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)服務(wù)的鐵路用地。包括：鐵路線路用地、站場用地、給水用地、砂石用地及林業(yè)用地等。
一、線路用地。包括運(yùn)營線路用地和路產(chǎn)專用線用地。運(yùn)營線路用地指運(yùn)營通車線路兩側(cè)規(guī)定界線范圍內(nèi)的土地，包括：路基、橋涵、隧道、中間站、區(qū)段站、綠化、防護(hù)林等占用的土地，以及指接軌站場和線路界線外，屬于鐵路產(chǎn)權(quán)的專用線用地。
二、站場用地。指站場宗地界址內(nèi)的用地。包括：車站、貨場、編組場、站前廣場等及與之毗連的站場用地。
三、給水用地。指鐵路運(yùn)營或站場用地界線以外的給水所、水塔、貯水槽、水源井、水道管線路等占用的土地。
四、砂石用地。指采石、采砂、取土場所占用的土地。
五、林業(yè)用地。指天然林、人工林山場、苗圃占用的土地。
六、農(nóng)業(yè)用地。指全民所有制農(nóng)場、果園、農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地占用的土地。
七、鐵路臨時用地。指根據(jù)鐵路建設(shè)的需要，短期內(nèi)（3年）使用的施工用地，材料、機(jī)械堆放場用地，簡易道路和便線用地，取棄土場用地等。
第十條 鑒于鐵路企業(yè)、單位已實(shí)行住房制度的改革，對住宅所占用的土地（含綠化園地、自營道路、巷道等）均不進(jìn)行估價。
第十一條 鐵路土地估價，主要采用“基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法”和“宗地地價直接評估法”。
一、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法
基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法是按照土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定修正系數(shù)進(jìn)行估價的一種方法。即：
某一用地標(biāo)定地價＝基準(zhǔn)地價（元／平方米）×土地宗地面積（平方米）
×該宗地標(biāo)定地價修正系統(tǒng)
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，是指某一土地級上的某一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)某一類用途土地的平均價格。
二、宗地地價直接評估法
宗地地價直接評估法，是指按照國家土地管理頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行）的要求，采用市場比較法，收益還原法和成本逼近法等直接評估土地宗地地價的方法。
第十二條 鐵路土地估價原則上由企業(yè)、單位按國家統(tǒng)一規(guī)定的方法和土地管理部門制定的價格標(biāo)準(zhǔn)自行估價。如企業(yè)、單位采用“宗地地價直接評估法”，需委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的，必須先征得部國有資產(chǎn)管理部門同意后方可進(jìn)行。
第十三條 各企業(yè)、單位要對土地估價工作人員和業(yè)務(wù)骨干組織進(jìn)行政策、方法、技術(shù)培訓(xùn)，以掌握操作方法和工作程序。
第十四條 在進(jìn)行土地估價前，要注意收集以下資料，進(jìn)行必要的估價測算，做到心中有數(shù)。資料來源主要包括：
一、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)價格、宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)、指導(dǎo)價格資料或參考價資料；
二、企業(yè)、單位的土地?cái)?shù)量、宗地用途劃分及利用情況；
三、土地使用權(quán)取得方式（含政府劃撥使用權(quán)土地和以出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)）；
四、土地估價前的帳面價值及價值構(gòu)成情況；
五、土地確權(quán)、申報和領(lǐng)取土地證等情況。
第十五條 鐵路土地估價工作，由企業(yè)、單位土地估價工作機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行。并按照國家和部清產(chǎn)核資辦公室統(tǒng)一規(guī)定的時間完成。
第十六條 各企業(yè)、單位在完成土地估價工作后，要填報土地估價結(jié)果申報表和土地估價結(jié)果申報補(bǔ)充資料，寫出土地估價工作報告，經(jīng)單位主管部門審核簽署意見，先請當(dāng)?shù)刂醒胴?cái)政監(jiān)察專員機(jī)構(gòu)簽署意見（運(yùn)輸企業(yè)除外），報所在地土地管理部門確認(rèn)后上報主管部門，主管部門匯總后報送部清產(chǎn)核資辦公室。
第十七條 各企業(yè)、單位在辦理土地估價結(jié)果申報簽認(rèn)與確認(rèn)過程中，因非正常原因在規(guī)定期限內(nèi)不能及時辦理的，可按部清核辦轉(zhuǎn)發(fā)的《全部部分?。▍^(qū)、市）清產(chǎn)核資土地估價專題座談會會議紀(jì)要》（［1995］5號文件）有關(guān)規(guī)定辦理。
第十八條 鐵路土地估價后的帳務(wù)處理按財(cái)政部有關(guān)土地估價的財(cái)務(wù)處理規(guī)定執(zhí)行。
第十九條 各企業(yè)、單位土地估價工作所需費(fèi)用在管理費(fèi)用中列支。
第二十條 本辦法由部清產(chǎn)核資辦公室和土地管理辦公室共同解釋。
第二十一條 本辦法規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行。
【法規(guī)全文】
鐵路清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價實(shí)施辦法
鐵道部
鐵路清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價實(shí)施辦法
1995年6月16日，鐵道部
第一條 鐵路國有企業(yè)和實(shí)行企業(yè)管理的事業(yè)單位（簡稱“企業(yè)、單位”）的土地估價工作，由鐵道部清產(chǎn)核資辦公室和土地管理辦公室共同組織實(shí)施。
第二條 各企業(yè)、單位要建立土地估價工作機(jī)構(gòu)，按系統(tǒng)分別組織進(jìn)行、各鐵路局［包括廣鐵（集團(tuán)）公司，以下同］按鐵路用地管理辦法和運(yùn)營宗地管理范圍組織所屬企業(yè)、單位進(jìn)行土地估價工作；鐵路工程、建筑、工業(yè)、物資、通號總公司及其他系統(tǒng)所屬企業(yè)、單位的土地估價工作，由各用地單位直接進(jìn)行估價。
第三條 對鐵路企業(yè)、單位進(jìn)行土地估價，原則上由參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位自行依據(jù)所在地土地管理部門制定并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)進(jìn)行。沒有土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系統(tǒng)的城鎮(zhèn)所在地的企業(yè)、單位、可以采用宗地地價直接評估法進(jìn)行。
第四條 鐵路土地估價結(jié)果按系統(tǒng)分別逐級匯總上報，由各級清產(chǎn)核資主管部門向部清產(chǎn)核資辦公室報送土地估價報告、土地估價結(jié)果申報表，辦理審批確認(rèn)手續(xù)。
第五條 鐵路土地估價工作的范圍是：凡1992－1994年已進(jìn)行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位，經(jīng)過全面土地清查，權(quán)屬、界限、面積等基本情況清楚和已取得國有土地使用權(quán)或領(lǐng)取了土地使用證的城鎮(zhèn)所在地的土地，應(yīng)進(jìn)行估價。
第六條 對于截止到1995年6月30日前尚未領(lǐng)到土地證的土地或因客觀原因暫未辦理土地登記的，可按企業(yè)、單位的申報數(shù)經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T出具臨時證明進(jìn)行土地估價；對于因特殊情況土地管理部門不能出具臨時證明的，企業(yè)、單位可按土地清查數(shù)進(jìn)行估價，待今后再作調(diào)整。
第七條 按照國家土地估價土地利用類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)和報表填報規(guī)定，鐵路用地中屬于估價范圍的土地按照用途劃分為：商業(yè)用地、工業(yè)（含倉儲）用地和其他用地。
一、商業(yè)用地。指除交通運(yùn)輸業(yè)、住宅之外，其他屬于第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)、單位用地。包括：商業(yè)、金融企業(yè)，對外營業(yè)食堂、汽車停車場、加油站、寫字樓、商品儲運(yùn)、旅行社、修理服務(wù)、游樂園、俱樂部、康樂設(shè)施、非職工公寓等，這類企業(yè)，單位的倉儲用地也劃屬商業(yè)用地，以及鐵路多經(jīng)、集經(jīng)企業(yè)、單位占用的經(jīng)營性土地等。
二、工業(yè)（含倉儲）用地。工業(yè)用地是指生產(chǎn)有形產(chǎn)品和企業(yè)用地，以及鐵路運(yùn)輸用地中站場界線外的運(yùn)營所屬的工業(yè)和副業(yè)用地。包括：工業(yè)生產(chǎn)、裝卸作業(yè)、車輛修理等生產(chǎn)、辦公及其他各項(xiàng)設(shè)施占用的土地等。倉儲用地包括物資儲備、物資儲運(yùn)用地，倉庫用地、油庫用地，易燃、易爆、有毒和危險品倉庫，以及中轉(zhuǎn)供應(yīng)、材料堆放場用地。
三、其他用地。上述商業(yè)用地、工業(yè)（含倉儲）用地，以及住宅用地所不包含的土地。包括：鐵路企業(yè)、單位的教育用地，公安、檢察院、法院等占用的土地，醫(yī)療衛(wèi)生用地，企業(yè)、單位托兒所、幼兒園，軍供站、兵站用地，以及上述商業(yè)、工業(yè)（含倉儲）用地所不包含的其他用地。
第八條 鐵路宗地使用有多個用途和多個使用主體的，在估價中首先應(yīng)按照不同的用途進(jìn)行劃分、確定一宗地中屬于估價和不進(jìn)行估價土地的數(shù)量。宗地用途的劃分、使用單位、占用的時間和地籍的測量由所在單位土地管理部門負(fù)責(zé)。
第九條 鐵路土地估價工作，除執(zhí)行財(cái)政部、國家土地管理局和國家國有資產(chǎn)管理局《清產(chǎn)核資中土地估價實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定外，參照《鐵路用地管理辦法》，決定對鐵路基礎(chǔ)設(shè)施占用的土地暫不進(jìn)行估價，并補(bǔ)充規(guī)定如下：
鐵路基礎(chǔ)設(shè)施占用的土地，主要是指直接為鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)服務(wù)的鐵路用地。包括：鐵路線路用地、站場用地、給水用地、砂石用地及林業(yè)用地等。
一、線路用地。包括運(yùn)營線路用地和路產(chǎn)專用線用地。運(yùn)營線路用地指運(yùn)營通車線路兩側(cè)規(guī)定界線范圍內(nèi)的土地，包括：路基、橋涵、隧道、中間站、區(qū)段站、綠化、防護(hù)林等占用的土地，以及指接軌站場和線路界線外，屬于鐵路產(chǎn)權(quán)的專用線用地。
二、站場用地。指站場宗地界址內(nèi)的用地。包括：車站、貨場、編組場、站前廣場等及與之毗連的站場用地。
三、給水用地。指鐵路運(yùn)營或站場用地界線以外的給水所、水塔、貯水槽、水源井、水道管線路等占用的土地。
四、砂石用地。指采石、采砂、取土場所占用的土地。
五、林業(yè)用地。指天然林、人工林山場、苗圃占用的土地。
六、農(nóng)業(yè)用地。指全民所有制農(nóng)場、果園、農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地占用的土地。
七、鐵路臨時用地。指根據(jù)鐵路建設(shè)的需要，短期內(nèi)（3年）使用的施工用地，材料、機(jī)械堆放場用地，簡易道路和便線用地，取棄土場用地等。
第十條 鑒于鐵路企業(yè)、單位已實(shí)行住房制度的改革，對住宅所占用的土地（含綠化園地、自營道路、巷道等）均不進(jìn)行估價。
第十一條 鐵路土地估價，主要采用“基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法”和“宗地地價直接評估法”。
一、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法
基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法是按照土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定修正系數(shù)進(jìn)行估價的一種方法。即：
某一用地標(biāo)定地價＝基準(zhǔn)地價（元／平方米）×土地宗地面積（平方米）
×該宗地標(biāo)定地價修正系統(tǒng)
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，是指某一土地級上的某一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)某一類用途土地的平均價格。
二、宗地地價直接評估法
宗地地價直接評估法，是指按照國家土地管理頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行）的要求，采用市場比較法，收益還原法和成本逼近法等直接評估土地宗地地價的方法。
第十二條 鐵路土地估價原則上由企業(yè)、單位按國家統(tǒng)一規(guī)定的方法和土地管理部門制定的價格標(biāo)準(zhǔn)自行估價。如企業(yè)、單位采用“宗地地價直接評估法”，需委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的，必須先征得部國有資產(chǎn)管理部門同意后方可進(jìn)行。
第十三條 各企業(yè)、單位要對土地估價工作人員和業(yè)務(wù)骨干組織進(jìn)行政策、方法、技術(shù)培訓(xùn)，以掌握操作方法和工作程序。
第十四條 在進(jìn)行土地估價前，要注意收集以下資料，進(jìn)行必要的估價測算，做到心中有數(shù)。資料來源主要包括：
一、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)價格、宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)、指導(dǎo)價格資料或參考價資料；
二、企業(yè)、單位的土地?cái)?shù)量、宗地用途劃分及利用情況；
三、土地使用權(quán)取得方式（含政府劃撥使用權(quán)土地和以出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)）；
四、土地估價前的帳面價值及價值構(gòu)成情況；
五、土地確權(quán)、申報和領(lǐng)取土地證等情況。
第十五條 鐵路土地估價工作，由企業(yè)、單位土地估價工作機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行。并按照國家和部清產(chǎn)核資辦公室統(tǒng)一規(guī)定的時間完成。
第十六條 各企業(yè)、單位在完成土地估價工作后，要填報土地估價結(jié)果申報表和土地估價結(jié)果申報補(bǔ)充資料，寫出土地估價工作報告，經(jīng)單位主管部門審核簽署意見，先請當(dāng)?shù)刂醒胴?cái)政監(jiān)察專員機(jī)構(gòu)簽署意見（運(yùn)輸企業(yè)除外），報所在地土地管理部門確認(rèn)后上報主管部門，主管部門匯總后報送部清產(chǎn)核資辦公室。
第十七條 各企業(yè)、單位在辦理土地估價結(jié)果申報簽認(rèn)與確認(rèn)過程中，因非正常原因在規(guī)定期限內(nèi)不能及時辦理的，可按部清核辦轉(zhuǎn)發(fā)的《全部部分?。▍^(qū)、市）清產(chǎn)核資土地估價專題座談會會議紀(jì)要》（［1995］5號文件）有關(guān)規(guī)定辦理。
第十八條 鐵路土地估價后的帳務(wù)處理按財(cái)政部有關(guān)土地估價的財(cái)務(wù)處理規(guī)定執(zhí)行。
第十九條 各企業(yè)、單位土地估價工作所需費(fèi)用在管理費(fèi)用中列支。
第二十條 本辦法由部清產(chǎn)核資辦公室和土地管理辦公室共同解釋。
第二十一條 本辦法規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行。
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來源：鐵路工程建設(shè)網(wǎng)作者：呂奎元/文 黃偉 郝偉亮 孫立斌 呂奎元/圖
來源：中鐵物貿(mào)西安公司作者：杜昭
